现在,深圳楼市的5个真相

发布时间:2020-05-04 12:14:15
 
| 全文共2918字,阅读约需5分钟 来源 | 朱罗纪(ID: newJurassic) 原标题: 深圳房地产的几个事实 过去一两周来,关于深圳房地产暴涨的讨论猛然多了起来,上周南山、宝安住建部门特地发文,严打喝茶费——宝中3个楼盘据称需缴纳最高达100万元的“喝茶费”。各个微信群里分享的都是极其火爆的抢房现象,隔着屏幕都能感受到买家内心的恐慌。坊间甚至开始流传,深圳市开始针对二手房全面限价。 也看到,上海出现了抢房——单价过10万+的豪宅碧云尊邸引发土豪排队,现场还为抢一套房打起架来(在2007年的深圳,这样的打架也常有发生)。 △ 上海豪宅的土豪排队 这是疫情之下市场的表现,超出了很多人的预判。我之前也只能预判到一旦疫情减缓,房地产会迅速恢复,但“恢复”到目前的程度,着实想不到。看起来似乎与疫情下人们该有的动作,完全相反。 在做决策之前,弄清楚正在发生的如此令人费解的市场真实,很重要。显然,在如何描述“市场真相”的方向上,舆论呈现出矛盾的信号。在政府部门、开发商(中介)、普通买家这些不同的角色而言,你接收的信息不同,判断便会不同,决策也会不同。 01 住宅的确比较热 “市场真的有那么好吗”? 这是最近见到的最多的问题。 就我连日来从一线了解的情况,我的判断是:要承认的确比较火,但还没有舆论渲染的那般火。 在新房领域,像去年很多开盘顺销的楼盘,疫情之后也都走得比较快(每周走掉30-50套)。我自己到南山、龙岗的一些楼盘现场观感,都比想象得要好很多。而像太子湾云玺、万科星城这样的公寓开盘,也都能卖的非常好,是值得注意的。 在二手房领域,后台一个球友昨晚刚刚卖掉了百仕达的一套房子,77平米600万,买家来自北京,借的名额,看了五分钟签合同打钱,一次性付款。而像南山华润城、宝安中心区一些楼盘,价格都出现了异常快速的上涨。有粉丝给我发来华润城的一份3.23的成交合同,显示单价已经去到15.5万/平米(一些微信群里爆出的这个楼盘的价格更恐怖,但没见到成交合同,我也不敢采信)。 这些一线的情况,实际上是需要正视与承认的,你不能够简单一句话说它是“炒作”,是在“制造恐慌”,就认为那是假消息。真或假,需要你自己去市场上感知再做判断。 这是事实之一。 02 成交数据的另一面 但我们需要强调另外两个未被大家关注的事实。 第一个是,3月的网签数据不是市场真实。 基于真实度,我们还是只看二手房成交。备案数据显示,3月深圳二手房成交备案8008套,同比大升76%(去年3月成交4551套)。 但是,这并非真相,本身二手房网签数据与市场真实成交有1个月左右的时滞,而且疫情放大了网签备案数据相对市场实时成交数据的矛盾。中原地产指出:“3月过户的二手住宅实际上主要为2019.11-2020.1签订成交协议的房源”。而真实的3月成交“只是恢复到正常水平的5-6成”。因此,当你要论证3月市场大火的时候,需要注意使用真实的市场成交。 第二个事实是,不是所有的区域都热,也不是所有的产品都热。 从区域上讲,目前真正出现抢房的区域,依然是传统的延续——往西走。但在更多的区域,成交并未显示出来全旺的局面。像罗湖、东部、龙岗,市场还是相对温和的。这样的结构性历来存在,但要注意到。很多产品的确涨价涨得很猛,比如深圳湾、宝中、科技园,但很多区域那也是真的不涨价。 从产品类型上讲,更要注意,相比于深圳的住宅,深圳的非住宅(尤其是商办)现在可谓是非常艰难。延续去年的难,疫情是霜上加雪,写字楼、商场,普遍是空租以及关闭。表现在数据上,戴德梁行报告,一季度全市租金环比上年末下降3%至235.21元/平米/月,而空置率升高到逼近25%,但这还是在疫情冲击未能暴露的情况下的数据。 深圳房地产这个双重的结构性,当我们在讨论的时候,要注意,它已经存在有段时间了,以后还将长期存在。 03 是不是炒作? 每一次房价涨,每一次喝茶费,每一次“抢房潮”,都会有很多人愤愤不平的指责道:这是开发商/中介乃至自媒体在炒作。 只要你参与市场,就必须要学会不去乱指责,放平心态。对开发商/中介而言,希望大家多买房,是很正常的行为,就像“棺材店老板希望多死人”一样,中介希望市场天天有成交,是再正常不过的事情了。所以,他们当然会炒作,会释放一些诱导性信息,是否违法那是法律的范畴。但作为买家,你自己心里必须要有谱,要有基本的定力。 △ 前海某豪宅开盘现场 抢房也好喝茶费也好,背后折射都是“供求关系的失衡”——或者是供给减少了,或者是需求增加了,或者是两者同时出现了。这些原因很复杂,但其中政策的管控是很重要的一环,有的政策恰恰加剧了这种“失衡”,比如大到限价、限售、取消豪宅税这样的政策,小到管理部门仅仅是释放一个信号——我们要调控啦,对于中介而言,他传达到客户的耳朵里就变成了——你还不赶紧买,等到调控出来你可能被误伤了。即是说,政策在其中往往扮演了一个反向信号灯的指示。 所以,对深圳房地产而言,真正好的政策,就是没有政策,拼老命的去干增加供应的事就好了。短期看,根本看不出什么政绩,但是长期看,是有大功德于这座城市的。 04 市场火热归因 判断后市也好,制定决策也好,前提都要搞清楚,住宅市场火热的原因在哪里。 我们注意到坊间开始传闻深圳要在去年二手房“控盘”的基础上继续推行二手房限价,这样的消息不确定是否属实,但是问题的根源显然不在此。 这一波的上涨,有需求积压的因素、豪宅税取消的延续因素、其它莫名其妙的因素(比如搏扩容等大礼包)等等。但是,至关重要的一个因素是,货币政策的宽松。具体讲起来,是经营配套贷款政策的大幅放松,这个自建行在2月份的一则配套贷款的新闻而浮出水面。旨在救助小微企业的配套经营贷款,经过政府的疫情贴息支持,最低利率可以在2%以下,即便没有政府贴息,有些银行的优惠利率也能做到4.35%这样——低于买房按揭贷款的5.05%。流动性宽裕、利率降低,加之全球都在史无前例的大放水,这些无论是在心理上还是在操作上,都非常迅速的传递给买家一个清晰的信号:钱要变毛。 钱变毛,对中国人来说,是个非常恐怖的信号。这是大家亲历过去20年的经济发展,换来的惨痛教训。只要预期钱变毛,那么对于富人而言,首先干的一件事就是把现金花出去。买房子也好买黄金也好,总之不能是现金——全球都一样,2020年迄今,纽约Comex黄金期货上涨了17%,与2011年创出的记录高位相差不到10%。 如果结合疫情的情况看,现在买家的选择可以描述为:穷人在存钱过冬,富人在买房抗贬。 05 调控政策的指向 基于上面第4条的分析,那么,职能部门如果要去稳定买房人的预期,需要做功课的,应该是在房地产的资金政策领域,而不是限制价格。能否有效的管理好资金较少的流向房地产领域,是这一次市场能否稳住的关键——每一次在这样的场合下,都是如此。 做到这一点,我相信非常困难。因为,今天这个市场,可以说是历来都非常罕见的市场。正如第2条所言,市场现在出现了多重的结构分化——区域有分化,产品也有分化,企业和普通人也有分化。对于房地产企业而言,现在大部分房企都是非常艰难的,即便是深圳的住宅市场好,但是那些企业全国各地都有房地产项目在开发(包括武汉),他没有办法依靠深圳一地的市场热而活下去。如果销售回款快速消失,就意味着它可能会出现债务违约,相应之下,企业会做出如下动作——冻薪、降薪、裁员、缩减投资、抛售项目、申请救助等等。 所以,最终,我们的政策可能会出现一个奇怪的选择——针对房地产公司,政府有必要在资金层面展开纾困和救助,这些措施可能包括减缓土地出让金的缴纳、降低项目销售门槛、补助一部分租金、贴息、协助贷款展期等等。 △ 首批推288套7分钟售罄的沙井某公寓 表现在项目上,则可能会表现为针对非住宅类领域(如商业、办公楼、公寓等)进行精准救助,而针对住宅领域,则没有办法放松,需要继续维持“房住不炒”的温控思路。 即是说,纾困而不刺激,会是眼下房地产调控政策的选择。一刀切、大面积的针对所有在建房地产项目进行松绑,就一定会形成刺激,反过来,就会加剧房地产公司的生存压力。高度不确定之下,政策要为未来可能出现的变数,留下充分的空间。 特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。